Szanowni Państwo
W związku podjęciem 14 marca 2025 r. przez Walne Zgromadzenie Członków uchwały o powołaniu Zarządu w nowym składzie (Arkadiusz Walichnowski i Małgorzata Ardyn), oraz faktycznym protokolarnym przejęciem obowiązków (w dniu 18 marca br.) informujemy, że na dzień przejęcia obowiązków, stan Spółdzielni wyglądał następująco:
- po otrzymaniu części kluczy do pomieszczeń (w tym technicznych), przejść, wyjść itp. stwierdzono brak pełnej wiedzy o ilości i dysponentach kluczy pozostających w obiegu,
- nie zostały przekazane żadne informacje o pilnych sprawach, problemach czy nadchodzących płatnościach przez zdający swoje obowiązki odwołany Zarząd,
- stan konta bankowego spółdzielni wykazywał kwotę ok. 74 274,50 zł, plus depozyt w wysokości 300 tys. zł na koncie lokacyjnym (oprocentowanym w wysokości 0,5%),
- w przekazywanej dokumentacji znalazła się informacja o rezygnacji z pracy Pani głównej księgowej, która pracę w spółdzielni kończy 30.04.2025.
Po przejęciu obowiązków w ciągu minionych 3 tygodni powołany nowy Zarząd:
- uznał, że konieczne jest wprowadzenie nowych zasad bezpieczeństwa oraz dozoru nad kluczami co być może będzie się wiązało z częściową wymianą zamków celem wyeliminowania nieprzewidzianych zdarzeń. Zostaną definiowane upoważnienia do dostępu do pomieszczeń oraz zasady korzystania a kluczy,
- stwierdził, że spółdzielnia od dnia 19 marca przestaje być objęta ubezpieczeniem, z powodu wygaśnięcia polisy. Przeprowadzone natychmiastowe rozeznanie rynku przez Zarząd oraz interwencyjny kontakt z ubezpieczycielem doprowadził do zawarcia nowej polisy z zachowaniem ciągłości ubezpieczenia Spółdzielni. Wobec braku możliwości dysponowania środkami spółdzielni do czasu wpisania nowego Zarządu do KRS, po negocjacji Zarząd uzyskał od ubezpieczyciela prolongatę terminu jej opłacenia o miesiąc tj. na II połowę kwietnia br.,
- potwierdził na koniec marca ’25 stan rozliczeń z Urzędem Miasta, który wykazywał niedopłatę wraz z odsetkami w kwocie 202 414 zł. Konieczne w tej sytuacji zerwanie lokaty (300 tys. zł) pozwoliło na terminowe dokonanie zapłaty należności „wyzerowanie” stanu zobowiązań spółdzielni wobec Urzędu Miasta. Po dokonaniu przelewu stan środków na koncie bankowym spółdzielni wynosił ok. 160 000 zł. W chwili obecnej oczekujemy na kompleksową informację z Wydziału Budżetowo – Księgowego o wielkości opłat i obciążeniach odsetkowych wynikających z nieterminowego ich wnoszenia w minionych latach – o czym Radę Nadzorczą i Państwa poinformujemy,
- po uzyskaniu praw do odbioru korespondencji podjął z poczty upomnienie, zobowiązujące spółdzielnię do dokonania zaległych wpłat za wywóz nieczystości. Niedopłata obejmuje listopad 2024 i brak wpłat za grudzień ’24 i 2 miesiące ’25 roku. Łączna wielkość zobowiązań wraz z odsetkami (14,5%) wynosi 23 683,8 zł,
- stwierdził zadłużenia członków Spółdzielni na prawie 80 tys. zł,
- brak zasad terminowego wnoszenia zaliczek czynszowych za lokale mieszkalne i użytkowe
- postanowił zweryfikować stan techniczny zasobów. Trwające przeglądy i audyty pozwolą na ocenę stanu technicznego oraz stanu bezpieczeństwa (w tym pożarowego) budynku. Wstępne analizy i pierwsze wnioski z dokonanych wizji w budynkach wykazują wieloletnie zaniedbania techniczne dotyczące:
- stanu wewnętrznych instalacji elektrycznych i tablic,
- bezpieczeństwa pożarowego (żadna gaśnica w garażu nie jest sprawna, w skrzynkach hydrantowych nie ma węży do gaszenia pożaru, brak oznaczeń wyjść ewakuacyjnych, żadne drzwi nie odpowiadają przepisom pożarowym dot. odporności ogniowej a sposoby ich blokowania uniemożliwiają ewakuację w czasie pożaru),
- pokrycia dachowego (przecieki z dachu do mieszkań ostatnich kondygnacji, odpadające obróbki blacharskie),
- izolacji przeciwwodnej stropów w garażach,
- niesprawnego systemu odwodnienia dachu,
- przemarzanie budynku (nie spełnienie obowiązujących norm termoizolacji),
- stanu płyt i balustrad balkonowych,
- brak jakichkolwiek działań z obszaru OZE ograniczających koszty eksploatacji,
- stwierdził brak wielu regulaminów określających zasady:
- rozliczania mediów (w ocenie Zarządu media zostały rozliczone w oparciu o wadliwie przyjęte wskaźniki i wymagają korekty),
- obciążania dłużników dokonujących nieterminowo wpłat zaliczek za lokale mieszkalne i użytkowe (po 10 dniu każdego miesiąca),
- dysponowania pomieszczeniami dodatkowymi należącymi do Spółdzielni oraz miejscami postojowymi na wewnętrznym terenie,
- stwierdził, że w spółdzielni:
- nie są kontynuowane działania formalno- prawne mające na celu regulację stanu prawnego a finalnie – uwłaszczenie się Spółdzielni na nieruchomościach,
- nie są opracowywane i rozliczane budżety roczne,
- brak jest rocznych i wieloletnich planów remontowo – inwestycyjnych,
- wadliwie są ewidencjonowane i rozliczane prace remontowo – modernizacyjne.
Biorąc pod uwagę wymienione wyżej aspekty w tym znikomy poziom bezpieczeństwa finansowego Zarząd postanowił :
- podjąć działania związane z wykupem nieruchomości od Urzędu Miasta,
- zweryfikować zasady rozliczania środków/wpłat od mieszkańców wraz z wdrożeniem transparentności gospodarki finansowej.
- we współpracy z Radą Nadzorczą sukcesywnie uzupełniać braki formalno–prawne,
- opracować wykaz potrzeb remontowych z listą priorytetów,
- sporządzić plan naprawczy eliminujący w pierwszej kolejności największe zagrożenia techniczne i braki w wyposażeniu a następnie prowadzący do poprawy stanu technicznego zasobów spółdzielni.
Reasumując:
W chwili obecnej konieczne jest pilne przeprowadzenie: wymaganych prawem przeglądów budowlanych (działania te zostały rozpoczęte), wynikających z nich koniecznych napraw, uregulowanie wszelkich zewnętrznych zobowiązań (co sukcesywnie jest realizowane), rozliczenie członków z wnoszonych opłat czynszowych za ’24 rok wraz z wdrożeniem normalnych, opartych na regulaminach, zasad funkcjonowania spółdzielni. Wszystko to Zarząd będzie realizował przy praktycznie zerowych rezerwach finansowych.
z wyrazami szacunku
Zarząd SM Finansowiec :
Arkadiusz Walichnowski i Małgorzata Ardyn